Bien transmettre son patrimoine immobilier

Il n’est pas toujours évident pour les héritiers d’assumer les frais parfois très importants d'une succession.

En ligne directe, le taux d’imposition maximum du barème des droits de succession s’élève à 45%. Les héritiers sont donc parfois contraints de revendre une partie de leur héritage afin de disposer de liquidités suffisantes pour payer les droits de succession.

Heureusement il est possible avec quelques connaissances fiscales d’éviter la dilapidation d’un patrimoine durement constitué. Dans cet article nous allons faire le point sur les différentes possibilités pour anticiper cette transmission de la meilleure façon.

Donation par tranches

En faisant une donation de votre vivant, vous réduisez la valeur du patrimoine que vous transmettrez par héritage à votre décès, et donc les droits de successions qu’ils devront payer. C’est un choix très pertinent d’autant que depuis le 1^er janvier 2016, les droits de donation sur les immeubles ont été diminués. Aujourd’hui, les droits de donation en ligne directe (de parent à enfant) de biens immobiliers varient entre 3 et 27 % en fonction des tranches (cela est aussi valable en Flandre et Wallonie). Il est désormais possible de transmettre jusqu’à 150.000 euros par parent et par enfant au tarif de 3%. En sachant cela, vous pouvez envisager de transmettre votre patrimoine par tranches de 150.000 euros tous les 3 ans (les « compteurs » sont remis à zéro tous les 3 ans) et ainsi atténuer la progressivité de l’impôt.

Transmission de la nue-propriété

Une autre technique consiste à transmettre la nue-propriété de ses biens immobiliers à ses enfants. La différence par rapport à une donation en pleine propriété est que le donateur conserve certains droits sur ses biens. En effet le droit de propriété est fait de l’addition de plusieurs droits : le droit d’user (usus), de jouir (fructus) et de disposer (abusus).

En conservant l’usufruit (usus + fructus) de son bien, un immeuble de rapport par exemple, le parent donateur conserve le droit d’usage du bien et la faculté d’en percevoir les loyers. L’héritier ne sera imposé que sur la valeur de la nue-propriété dont il a hérité. La valeur de cette nue-propriété est évaluée selon l’âge de l’usufruitier au moment de la donation (exemple : à 70 ans la nue-propriété est estimée à 60 % de la valeur de la pleine propriété). Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire se verra attribuer la pleine propriété en franchise de droits.

Constituer une société civile immobilière.

Une SCI ou société civile immobilière est un contrat de société par lequel au moins deux personnes (les associés) décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin d’en tirer profit (généralement des loyers du bien). Son but principal est donc la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier. Une société civile immobilière permet donc de faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier et surtout d’en préparer la transmission.

Elle permet notamment d’éviter les règles de l’indivision. En effet la transmission directe a deux inconvénients : la prise de décision à l’unanimité et la possibilité pour chaque indivisaire de récupérer sa part en forçant la vente. Les parts d’une SCI sont au contraire facilement cessibles. La SCI est beaucoup plus souple au niveau de l’indivision, les statuts des associés peuvent être adaptés et prévoir des majorités différentes selon les types de décisions. De plus un titulaire ne peut céder ses parts que s’il trouve preneur et ne peut demander la dissolution qu’a certaines conditions très restrictives.

La SCI permet également de conserver la gestion du patrimoine : les parents peuvent apporter un immeuble à une SCI, continuer d’assurer la gérance et transmettre tout ou une partie des parts à leur enfants, qui peuvent être progressivement associés à la gestion au fil du temps.

Enfin la SCI permet d’optimiser fiscalement la transmission : comme dans le cas d’une donation, les parents peuvent effectuer une donation de leurs parts avec réserve d’usufruit. Les enfants reçoivent la nue-propriété des parts. Les droits de donation de parts de société sont de 3-5-7 % en fonction du degré de parenté. Comme pour la donation, le nu-propriétaire des droits se verra attribuer la pleine propriété des parts en franchise de droits.

Nous n’abordons ici que les aspects liés à la transmission de cette société, mais elle implique bien entendu d’autres aspects que nous détaillerons très prochainement dans un autre article.