Investisseurs - 13.01.21

Quand peut-on transformer une maison unifamiliale en kots ?

Vous pouvez avoir beaucoup de raisons de vouloir transformer une maison unifamiliale en kots.

Cela peut être pour en optimiser le rendement locatif ou bien vous souhaitez profiter de la proximité d’une université, ou encore que la configuration de la maison s’y prête bien.

Dans cet article nous allons détailler les démarches permettant de mener à bien un tel projet.

 

Peut-on transformer une maison en kots ?

Avant d’effectuer toute transformation le propriétaire doit d’abord obtenir un permis d’urbanisme de la commune. La demande de permis concerne donc ici le changement d’affectation d’une part, et les travaux d’autre part. La demande de permis doit être adressée au Collège des Bourgmestres et Échevins de votre commune. Cependant dans bien des cas, la commune sera réticente à le délivrer. Les kots étudiants étant considérés comme des résidences secondaires (les étudiants sont domiciliés chez leurs parents) les locataires ne paient donc pas de taxe communale. De plus, la colocation étudiante n’est pas de nature à rassurer le voisinage quand à la tranquillité des lieux.

 

Code Bruxellois du logement

Tout kot est censé respecter les normes du Code Bruxellois du logement. Celui-ci prévoit des normes élémentaires de sécurité, de salubrité et d’équipements pour tous les logements loués. La bonne nouvelle est qu’à Bruxelles, contrairement à la Flandre et la Wallonie, le Code n’impose plus l’obtention préalable d’une attestation de conformité ni d’un permis de location pour kot étudiant. Il vous faudra donc certifier que vos kots répondent bien aux normes. Toutefois les agents-inspecteurs peuvent interdire la location suite à une visite-contrôle. Le kot ne pourra ensuite être remis en location que par la délivrance d’une attestation de contrôle de conformité pour attester des travaux de remises aux normes.

 

Quels sont les principaux critères auxquels doivent répondre les logements étudiants ?

Chaque kot doit être salubre, c’est-à-dire ne présenter aucun problème d’humidité, de parasites ou de ventilation et respecter les normes de surface minimale : 12 m2 pour une personne seule et 18 m2 pour deux personnes. L’éclairage naturel (donc apporté par une source extérieure) doit également être présent dans chacun des logements étudiants. En termes de sécurité, l’immeuble doit être stable et ne présenter aucun défaut de conception, il doit être raccordé aux égouts et chaque kot doit disposer d’un détecteur de fumée.

L’installation d’électricité, de chauffage et éventuellement de gaz doivent être conformes.

Enfin les locataires doivent pouvoir bénéficier des équipements élémentaires comme l’eau chaude, des WC, un chauffage et au moins un équipement de cuisson.

 

L’état des lieux

La location d’un kot étudiant doit être accompagné d’un état des lieux, comme pour n’importe quel bail de logement. Celui-ci peut être réalisé soit avant la prise de possession des lieux par le locataire, soit au cours du premier mois de location et doit obligatoirement être joint au contrat.

L’état des lieux d’entrée doit être réalisé de façon « contradictoire, détaillé et à frais communs ». C’est-à-dire que le bailleur ou son représentant ainsi que le locataire étudiant doivent être présents lors de son établissement (même si un expert a été nommé pour cela).

Ensuite, il doit être réalisé le plus précisément possible afin d’éviter tout litige entre les parties au moment de l’état des lieux de sortie. Enfin, si des frais ont été engagés, ils doivent être partagés (généralement ceux de l’expert s’ils en ont nommé un).

 

Enregistrer le contrat de bail.

L’enregistrement est une formalité qui consiste à inscrire dans un registre officiel un contrat de bail. L’enregistrement donne au contrat une date certaine, et il le rend ainsi opposable aux tiers. C’est-à-dire que toute personne doit le respecter. Cette formalité doit être réalisée par le propriétaire auprès du Bureau d’Enregistrement de la commune où se trouve l’immeuble dans les deux mois de la signature du bail. La bonne nouvelle est que pour un bail de logement étudiant, cette formalité est gratuite. L’enregistrement doit être fait dans les deux mois de la signature du bail.

 

 

Pour connaître en détails les formalités du Code Bruxellois vous pouvez vous rendre sur ce lien https://logement.brussels/qui-fait-quoi/le-code-bruxellois-du-logement.

Pour plus de détails sur les critères minimaux de qualité d’un logement : https://www.miko-expert.be/pdf/location-kot-BXL-Wall.pdf

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