La surface REELLEMENT habitable

Nous constatons régulièrement sur les sites immobiliers que les surfaces soi-disant habitables affichées par les agences et les propriétaires d’immeubles correspondent rarement aux surfaces réelles. Il est fréquent de constater des différences de l’ordre de 20% par rapport à ce que nous mesurons, or ce critère est déterminant pour apporter une estimation correcte d'un bien, surtout dans le cas d'un immeuble de rapport, qui comporte par définition des parties communes et des unités exploitées individuellement. 

En effet certains n’hésitent pas à jouer sur l’imprécision de la loi belge à ce sujet pour gonfler les surfaces de leurs immeubles. Il est vrai qu’en Belgique chaque région a ses particularités. Pour exemple on ne calcule pas la surface habitable de la même façon en Wallonie qu’à Bruxelles. De plus superficie nette et brute sont souvent confondues…

Dans cet article nous allons faire le point sur la façon dont sont calculés les mètres carrés habitables en Belgique et plus particulièrement à Bruxelles ainsi que la méthode que nous employons pour calculer celle de nos immeubles.

La surface habitable selon la législation belge

En Belgique, la surface habitable est définie selon la norme NBN B 06-002 relatives aux surfaces et volumes des bâtiments. Selon cette norme les surfaces habitables sont délimitées par le contour des murs extérieurs ou le milieu du mur mitoyen dans le cas d’un appartement. Cependant dans le Code bruxellois du logement, la superficie habitable correspond à la surface mesurée entre les parois intérieures délimitant une pièce, en excluant les escaliers, espaces sanitaires et les espaces communs.

Enfin le Règlement Régional d’Urbanisme (RRU) utilise la « surface de plancher nette » qui correspond à « la totalité des planchers à l’exclusion des locaux offrant une hauteur sous plafond de moins de 2,20 mètres, des locaux situés sous le niveau du sol et qui sont affectés aux caves, aux éléments techniques ou au dépôt. »

On aura compris que la superficie dépend donc surtout de la méthode de calcul utilisée. et celle que nous utilisons pour référencer nos biens est clairement celle qui donne la meilleure notion des mètres carrés que vous allez réellement pouvoir exploiter. 

Surface brute et Surface nette

Sur notre site vous pouvez voir que nous affichons la surface construite (brute) et la surface nette pour chaque immeuble. Pour calculer la surface brute, nous calculons le total de mètres carrés bâtis, c’est-à-dire la surface des pièces d’habitations, en ce compris les cloisons, murs de façade et la moitié des murs mitoyens, hors caves, greniers et communs.

Pour calculer la surface nette nous nous appuyons sur la Loi Carrez française. En effet il existe en France depuis 1996 une législation qui définit précisément le calcul de la surface habitable d’un logement, afin d’éviter les abus de toute sortes. Nous détaillons cette méthode dans le paragraphe suivant.

Loi Carrez française

Depuis 1996 en France, une législation appelé Loi Carrez encadre strictement le calcul de la surface habitable d’un logement. Elle est définie comme « la somme des surfaces de planchers auxquelles il faut retirer les espaces occupés par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. De plus, ne doivent pas être pris en compte dans le calcul les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances, ni partie du logement dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètres. » C’est cette méthode de calcul que nous utilisons pour calculer la surface nette de nos immeubles car elle est plus précise que les différents règlements bruxellois, mais surtout parce que c’est celle qui permet de donner le nombre de mètres carrés réellement habitables, qui est une mesure capitale dans la manière de calculer un rendement, de comparer des prix, et utilisée par tout investisseur professionnel.