Quel budget pour investir dans un immeuble de rapport ?

Contrairement à la bourse où 100 euros suffisent pour acheter quelques actions, ceux qui investissent dans un immeuble de rapport se retrouvent vite confrontés à des investissements de 400.000 euros ou plus. L’immobilier semble donc réservé seulement à ceux disposant de très gros moyens. Cependant il est possible d’investir dans l’immobilier avec un budget assez limité.

L’effet de levier

Comme expliqué dans l’article « Investir dans l'immobilier plutôt que dans la bourse », l’effet de levier est LE gros atout de l’investissement immobilier. Vous n’avez en effet pas besoin de disposer de l’entièreté du capital nécessaire pour acheter un bien de rapport. Le crédit que la banque vous accordera sera en partie remboursé par les loyers que vous encaisserez. Néanmoins pour obtenir votre crédit la banque vous demandera de venir avec un apport représentant au moins 20 % du montant d’achat de l’immeuble. Si par exemple, vous disposez de 50.000 euros en fonds propres, vous pourrez aisément obtenir un crédit de 200.000 euros, et donc investir dans l’immobilier à hauteur de 250.000 euros. Avec 100.000 euros, vous pouvez investir jusqu’à 500.000 euros, etc… Avec l’effet de levier il devient donc tout à fait possible d’investir dans l’immobilier avec un apport de départ modeste.

Rendement locatif

L’autre avantage du crédit immobilier c’est qu’il permet même d’obtenir un rendement plus important tout en limitant l’apport de départ. Même si l’investisseur dispose de la somme nécessaire pour son investissement, faire un crédit pour l’achat est une option permettant d’économiser de l’argent pour pouvoir l’investir ailleurs. Par exemple, vous investissez dans un petit immeuble dont l’entièreté de l’achat s’élève à 340.000 €. Vous le louez en tout pour 1500 € par mois ce qui vous fait un revenu annuel de 18.000 €. Par rapport au montant investi de 340.000 €, cela représente un rendement locatif brut de 5,3 %. Maintenant disons que pour payer cet immeuble vous décidez plutôt de faire un crédit en déposant un apport de 68.000 € (les 20% minimum) ce qui vous permet de garder le reste pour autre chose. Dans ce cas, vous paierez 5.440 € d’intérêts par an. Vous toucherez donc 12.560 € par an. Vous aurez obtenu ce revenu avec un investissement de « seulement » 68.000 € ce qui représente un rendement locatif par rapport à votre investissement de 18,4 %. Le crédit permet donc d’obtenir un rendement plus élevé avec moins de fonds propres, vous conservez donc du capital pour faire d’autres investissements.

Remboursements

Toutefois même si l’effet de levier que permet l’investissement immobilier est très puissant, il ne faut pas perdre de vue qu’un crédit reste un crédit et doit toujours être remboursé. Tout investisseur avisé investira dans un bien dont le loyer potentiel correspond au montant du crédit mensuel à rembourser. Si votre revenu locatif est de 1.900 € par mois mais que le remboursement mensuel du crédit s’élève à 2.137 € par mois, vous devrez combler le reste de votre poche. Il y a aussi des frais inattendus qui peuvent s’ajouter comme des réparations ou bien un vide locatif, et finir par transformer votre immeuble en gouffre financier. L’effet de levier ne doit pas faire prendre à la légère les crédits.

La situation à Bruxelles

La plupart de nos immeubles sont situés à Bruxelles, et ce n’est pas sans raison. Le marché immobilier belge est réputé solide, surtout à Bruxelles, pôle économique du pays et capitale de l’Europe. Pourtant si l’on compare avec d’autres capitales, on se rend vite compte que l’immobilier est bien plus accessible que dans des villes comme Londres, Berlin ou Paris. Dans certains quartiers comme Schaerbeek ou Anderlecht, il est possible de trouver des immeubles de rapport pour 300.000 € affichant un rendement de 5% ou plus. De plus, le nombre élevé de locataires potentiels dilue le risque de vide locatif. Voilà pourquoi investir dans un immeuble de rapport à Bruxelles est une excellente idée.